Заключение договора аренды в 2020 году

Заключение договора аренды в 2020 году

Под арендными правоотношениями понимается передача имущества во временное пользование арендатору на возмездной основе. Заключение договора аренды позволяет партнерам узаконить правовые отношения, а арендатор приобретет право преимущественного продления аренды на новый срок.

Суть и предмет договора аренды

В аренду могут передаваться любые виды имущества, однако максимальное количество нюансов предстоит учесть при составлении арендного договора на недвижимость. Правом на заключение договора аренды обладает только законный собственник объекта недвижимости, также допускается действие через представителя по доверенности.

Процедура оформления договорных отношений при аренде недвижимого имущества состоит из следующих стадий:

  • обоюдное согласование партнерами существенных и факультативных условий аренды (характеристики объекта недвижимости, сроки перечисления арендой платы, условия целевого использования и т.д.);
  • составление арендного договора в простой письменной форме (удостоверение в нотариальной конторе не требуется);
  • направление документов для совершения регистрационных действий в службу Росреестра или МФЦ, если срок соглашения превышает один год (для краткосрочных арендных договоров это требование может не примеряться сторонами).

Важно! На практике, избежать регистрации сделки в учреждении Росреестра пытаются искусственным дроблением срока арендного договора. Формально. Такие действия не являются нарушением закона, однако при сдаче в аренду государственного имущества такие факты могут повлечь ответственность должностных лиц.

При согласовании положений арендного договора партнерам предстоит достигнуть обоюдных договоренностей о следующих условиях:

  • описание качественных и технических характеристик объекта недвижимости, подлежащего передаче во временное пользование арендатору;
  • срок действия соглашения – если это условие не предусмотрено в тексте арендного договора, признается, что он заключен на неопределенный срок;
  • целевое назначение объекта (при нарушении этого условия допускается досрочное расторжение арендного соглашения);
  • размер арендной платы за пользование имуществом, а также регулярность их перечисления (например, раз в месяц или квартал);
  • установление пределов ответственности партнеров по выполнению текущего ремонта объекта (по общему правилу, это является обязанностью арендатора);
  • требование о заключении договора страховании имущества на весь срок арендного договора.

Стороны вправе предусматривать любые условия аренды, не противоречащие законодательству. Также нужно учитывать, что согласованные условия будет практически невозможно изменить в одностороннем порядке, за исключением случаев, прямо указанных в законе.

Что учесть при разработке и заключении договора на аренду

При подписании соглашения партнеры могут заранее согласовать условия досрочного прекращения арендных отношений, в дополнение к законным основаниям. Гражданский кодекс РФ предусматривает, что  контрагенты вправе расторгнуть арендный договор в любое время по обоюдному добровольному согласию. Помимо этого, при существенных нарушениях условий аренды возникает право на расторжение в одностороннем порядке (например, если арендатор нарушает более чем два раза подряд сроки внесения арендной платы).

Сумма регулярных выплат по соглашению также определяется контрагентами по взаимной договоренности. При аренде отдельных видов имущества применяются нормативные правила расчета арендных платежей, которые стороны не вправе менять по собственному усмотрению. Изменение суммы арендной платы в период действия договора не допускается, если иное партнеры заранее не укажут в тексте соглашения.

Отдельные нюансы закон предусматривает для продления арендного соглашения, в том числе после завершения срока основного договора.

Право на заключение договора аренды

При надлежащем оформлении договорных отношений у арендатора возникает преимущественное право на заключение нового договора. Это правило зафиксировано в ст. 621 ГК РФ и применяется следующим образом:

  • до окончания срока договора арендатор должен уведомить владельца объекта в письменной форме в срок, указанный в договоре, или в разумный срок;
  • для погашения задолженности можно оформить гарантийное письмо;
  • если арендодатель отказывает в заключении соглашения на новый срок, на протяжении всего следующего календарного года он будет лишен права передавать объект в аренду другим лицам (если такие обстоятельства будут выявлены, предыдущий арендатор имеет право потребовать перевода на себя прав по договору, а также возмещения убытков).

Также специальные особенности регламентированы для ситуаций, когда после завершения срока аренды ни один из партнеров не заявил об отказе в продлении отношений. Если имущество фактически осталось в пользовании арендатора, при отсутствии письменных возражений арендодателя, арендное соглашение считается продленным на тех же условиях, однако будет действовать на неопределенный срок. Прекращение такого договора со стороны собственника имущества будет возможно только при письменном уведомлении второго партнера за три месяца.

Дополнительные нюансы

Для отдельных видов недвижимости нормативными актами могут устанавливаться предельные сроки действия арендных отношений. Если такое ограничение установлено законом, а договор автоматически пролонгирован, он будет действовать в пределах максимально разрешенного срока. При этом у партнеров сохраняется право на заключение в дальнейшем нового арендного договора.

Если в ходе исполнения договора объект недвижимости будет продан иным лицам, все его положения и условия сохраняют свою силу до истечения срока аренды. В этом случае ключевую роль будет играть факт регистрации долгосрочного договора в учреждении Росреестра – помимо внесения в реестр ЕГРН сведений о передаче имущества в аренду, аналогичным образом будет зарегистрировано временное обременение права собственности.